Haus oder Wohnung in Bosnien kaufen: Zustand prüfen lassen, bevor Sie unterschreiben

Der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung in Bosnien und Herzegowina wird oft in einem kurzen Urlaub entschieden: ein paar Tage im Sommer, einige Besichtigungen, ein Gespräch mit dem Verkäufer und der Druck, sich zu entscheiden, bevor es zurück nach Deutschland, Österreich oder in die Schweiz geht. Genau hier passieren die teuersten Fehler. Ein Objekt, das auf Fotos hübsch aussieht, kann Feuchtigkeit, veraltete Installationen oder statische Probleme verbergen, die man auf den ersten Blick nicht erkennt. Die gute Nachricht: Den Zustand eines Gebäudes kann man beurteilen lassen, bevor man etwas unterschreibt, und ein großer Teil davon funktioniert auch aus der Ferne.

Warum sollte man den Zustand vor dem Kauf prüfen lassen?

Der Kaufpreis erzählt nur die halbe Geschichte. Der wirkliche Preis ist der Kauf plus alles, was Sie investieren müssen, damit das Haus sicher, trocken, warm und nutzbar ist. Wer das vorher nicht weiß, plant sein Renovierungsbudget im Blindflug. Ein Architekt, der sich das Objekt vor dem Kauf ansieht, kann Ihnen sagen, was Kosmetik ist und was ein ernsthafter Eingriff, und wie viel Verhandlungsspielraum es gibt.

Worauf achtet ein Architekt bei der Besichtigung?

Eine Besichtigung ist keine Laboranalyse, aber ein geübtes Auge erkennt viel. In der Regel werden diese Punkte geprüft:

Wie läuft das ab, wenn Sie nicht in Bosnien sind?

Sie müssen nicht auf den nächsten Urlaub warten. Der erste Schritt: Bitten Sie Verkäufer oder Makler um möglichst viel Material, etwa Fotos aller Räume, der Fassade, des Dachs, des Kellers und der Umgebung, dazu ein Video-Rundgang. Danach vereinbaren wir einen Videocall; bei Bedarf geht ein Verwandter oder ein Ansprechpartner vor Ort mit dem Handy durch das Objekt, und wir führen ihn live. So erhalten Sie eine ernsthafte erste Einschätzung: wo die Risiken liegen, was noch zu klären ist und ob sich eine Reise zur Besichtigung überhaupt lohnt. Wenn Sie dann in die Heimat kommen, ist Ihre Zeit schon auf eine Entscheidung ausgerichtet statt aufs Suchen.

Welche Unterlagen und Fragen müssen geklärt werden?

Eigentums- und Planungsstatus sollten Sie immer zuerst bei den zuständigen Behörden prüfen, denn Vorschriften und Praxis unterscheiden sich je nach Entität, Kanton und Gemeinde. Fragen Sie unter anderem, ob das Objekt korrekt eingetragen ist, ob für alle Gebäudeteile eine Baugenehmigung und eine Nutzungsgenehmigung vorliegen und ob Anbauten legal sind. Das ist keine Rechtsberatung: Für Eigentum, Kaufvertrag und Steuern wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt und an das zuständige Amt der Gemeinde. Der Architekt hilft Ihnen, die technische Seite zu verstehen.

Wie wird aus der Einschätzung ein Budget mit Reihenfolge?

Wenn Sie den Zustand kennen, können Sie realistisch denken. Am besten teilt man die Arbeiten in drei Gruppen: was für Sicherheit und Trockenheit nötig ist (Dach, Tragwerk, Entwässerung), was den meisten Komfort bringt (Installationen, Dämmung, Fenster) und was „schön zu haben“ ist (Oberflächen, Möbel, Garten). Diese Reihenfolge schützt Geld und Nerven und liefert Ihnen gute Argumente in den Preisverhandlungen. Taugt ein Objekt nicht, erfahren Sie das besser vor der Unterschrift als nach dem ersten Winter.

Sprechen wir darüber

Überlegen Sie, aus dem Ausland ein Haus oder eine Wohnung in Bosnien und Herzegowina zu kaufen? Melden Sie sich, bevor Sie sich festlegen. In einem kurzen Videocall gehen wir die Fotos und Unterlagen durch, die Sie haben, und sagen Ihnen, was wir uns zuerst ansehen würden. Unverbindlich, und es erspart oft viele Sorgen.