Kupovina kuće ili stana u BiH iz inostranstva: procijenite stanje objekta prije potpisa

Kupovina kuće ili stana u Bosni i Hercegovini često se dogovara u kratkom odmoru: nekoliko dana u ljeto, par razgledanja, razgovor s prodavcem i pritisak da se odluči prije nego što se vratite u Njemačku, Austriju ili Švicarsku. Upravo tu nastaju najskuplje greške. Objekat koji izgleda lijepo na fotografijama može kriti vlagu, loše instalacije ili konstruktivne probleme koji se ne vide na prvi pogled. Dobra vijest: stanje objekta se može procijeniti prije nego što potpišete bilo šta, a veliki dio te procjene može ići i na daljinu.

Zašto je procjena stanja važna prije kupovine?

Cijena objekta govori samo dio priče. Prava cijena je zbir kupovine i svega što ćete morati uložiti da bi kuća ili stan bili sigurni, suhi, topli i funkcionalni. Ako to ne znate unaprijed, budžet za renovaciju postaje nagađanje. Arhitekta koji pogleda objekat prije kupovine može vam reći šta je kozmetika, a šta ozbiljan zahvat, i koliko je tu prostora za pregovore.

Na šta arhitekta obraća pažnju pri obilasku?

Pregled nije laboratorijska analiza, ali iskusno oko prepozna mnogo toga. U pravilu se gledaju sljedeće stvari:

• Vlaga: tragovi na zidovima u prizemlju i podrumu, otpadajuća žbuka, miris užeglosti, stanje oko prozora i kupatila.
• Krov i odvodnja: stanje pokrova, oluka, dimnjaka i da li se voda sa krova i terena odvodi od objekta.
• Konstrukcija: pukotine (posebno dijagonalne), neravni podovi, vrata koja se ne zatvaraju, ranije dogradnje.
• Instalacije: starost električne, vodovodne i grijaće instalacije; da li je sve u skladu s današnjim potrebama.
• Toplotna zaštita: prozori, fasada, tavan; kako se objekat grije i koliko je ugodan zimi.
• Okolina: nagib terena, pristup, sunce, susjedni objekti, buka.

Kako to izgleda kad niste u Bosni?

Ne morate čekati sljedeći godišnji odmor. Prvi korak je da prodavac ili posrednik pošalje što više materijala: fotografije svih prostorija, fasade, krova, podruma i okoline, te video šetnju kroz objekat. Zatim se organizuje videopoziv, a po potrebi neko od lokalnih saradnika ili porodice obiđe objekat s telefonom i prati naše upute u realnom vremenu. Na osnovu toga dobijate prvu, ozbiljnu orijentaciju: gdje su rizici, šta još treba provjeriti i da li uopšte vrijedi doći na razgledanje. Kad se na kraju vratite u zavičaj, svaki dan je već usmjeren na odluku, a ne na lutanje.

Koja dokumenta i pitanja treba provjeriti?

Vlasnički i planski status objekta treba provjeriti prije svega kod nadležnih institucija, jer se propisi i prakse razlikuju od entiteta do entiteta, kantona i općine. Pitajte, između ostalog, da li je objekat uredno upisan, da li postoji građevinska i upotrebna dozvola za sve dijelove i da li su dogradnje legalne. Ovo nije pravni savjet: za vlasništvo, ugovor o kupoprodaji i poreze obratite se advokatu ili advokatici i nadležnom organu u općini, a arhitekta vam pomaže da razumijete tehnički dio.

Kako procjenu pretvoriti u budžet i redoslijed radova?

Kad znate stanje, možete razmišljati realno. Radove je najbolje podijeliti na tri grupe: ono što je nužno zbog sigurnosti i vlage (krov, konstrukcija, odvodnja), ono što donosi najviše komfora (instalacije, toplotna zaštita, prozori) i ono što je "lijepo imati" (završni radovi, namještaj, uređenje vrta). Takav redoslijed štiti i novac i živce, a pregovori o cijeni dobijaju čvrste argumente. Ako objekat ne zadovoljava, bolje je to saznati prije potpisa nego nakon prve zime.

Pozivamo vas na razgovor

Razmišljate o kupovini kuće ili stana u Bosni i Hercegovini, a živite u inostranstvu? Javite nam se prije nego što se obavežete. U kratkom videopozivu možemo proći kroz fotografije i dokumentaciju koju imate i reći vam šta bismo pogledali prvo. Bez obaveze, a često uštedi mnogo briga.